Budowlany proces inwestycyjny

Budowlany proces inwestycyjny to zespół czynności mający na celu realizację inwestycji budowlanej. Proces ten składa się z etapu przygotowań (przed wydaniem pozwolenia na budowę – m. in. opracowanie projektu budowlanego, uzyskanie wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii, uzyskanie oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, gazu, wody itp.), etapu realizacyjnego (bezpośredniego wykonawstwa robót, tj. m.in. wytyczenia geodezyjnego obiektów, zagospodarowania terenu budowy, wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej dla potrzeb budowy i robót budowlano-montażowych) oraz etapu odbiorów, rozliczenia inwestycji i przekazania jej do eksploatacji (m.in. złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).

Proces budowlany i uczestnictwo w nim wielu podmiotów o szczególnych, specyficznych zadaniach powodują powstanie różnego typu stosunków prawnych. Proces budowlany jest obszarem, na którym dochodzi do styku, a niekiedy do przenikania norm prawa administracyjnego i prawa cywilnego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane nie jest wyłącznym źródłem regulacji stosunków prawnych, zachodzących w szeroko pojętym procesie budowlanym (od przygotowania inwestycji budowlanych, poprzez budowę i oddanie do użytku obiektów budowlanych, ich użytkowanie, aż do rozbiórki). Budownictwo normowane jest przez wiele gałęzi prawa, głównie przez normy prawa administracyjnego i prawa cywilnego. Ustawa Prawo budowlane reguluje wyłącznie techniczne i organizacyjne problemy procesu budowlanego. Pomija całkowicie problematykę gospodarczą, a także nie zajmuje się uczestnikami procesu inwestycyjno-budowlanego, działającymi jako osoby prawne na podstawie umów cywilno-prawnych. 

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane uczestnikami procesu budowlanego są:

1. inwestor;
2. inspektor nadzoru inwestorskiego;
3. projektant;
4. kierownik budowy lub kierownik robót.

Wśród uczestników procesu budowlanego podstawową rolę spełnia inwestor. Jest on podmiotem koniecznym w każdym procesie budowy, bez względu na jej charakter, rozmiary czy sposób realizacji. Inwestor jest inicjatorem procesu budowlanego. Do inwestora adresowane są przepisy prawa budowlanego, reglamentujące czynności przygotowania inwestycji budowlanej do realizacji i wykonywania robót budowlanych. Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w procesie budowy działają „na rachunek”  inwestora – działają na jego zlecenie i w granicach określonych umowami. 

Z uwagi na to, że zagadnienia dotyczące procesu inwestycyjno-budowlanego są bardzo obszerne w niniejszym opracowaniu zostaną przedstawione tylko te elementy, które stanowią generalną zasadę w prawidłowo przebiegającym procesie oraz są adresowane do inwestora.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane jest na wniosek inwestora.

Poza wyjątkami określonymi w art. 29-31 ustawy Prawo budowlane rozpoczęcie i przeprowadzenie budowy polegającej na wykonaniu, odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie obiektu budowlanego, a także wykonanie innych robót budowlanych wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Warunkiem koniecznym uzyskania jej przez inwestora, jest złożenie oświadczenia o posiadanym przez niego prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozumianym jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonania robót budowlanych oraz spełnienia pozostałych warunków określonych w Prawie budowlanym. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. 

Inwestor, spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok. 

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

Budowa obiektów budowlanych    

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Pracami przygotowawczymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Inwestor jest obowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub zgłoszenie instalacji, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d, właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Do zawiadomienia należy dołączyć dokumenty wymienione w art. 41 ust. 4 Prawa budowlanego.

Inwestor jest obowiązany zapewnić: objęcie kierownictwa budowy lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Przy prowadzeniu robót budowlanych, do kierowania którymi jest wymagane przygotowanie zawodowe w specjalności techniczno-budowlanej innej niż posiada kierownik budowy, inwestor jest obowiązany zapewnić ustanowienie kierownika robót w danej specjalności.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót. Uprzednio zakupiony dziennik budowy rejestruje się w Wydziale Architektury, Urbanistyki i Budownictwa Urzędu Miasta Jelenia Góra, mieszczącym się przy ul. Ptasiej 6A w Jeleniej Górze.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia i zawarciu umów z ich gestorami.

Pełnej informacji w zakresie prawidłowej gospodarki odpadami komunalnymi i przemysłowymi na terenie miasta Jeleniej Góry, w świetle obowiązujących przepisów prawnych udziela Wydział Gospodarki Odpadami Urzędu Miasta Jelenia Góra, mieszczący się w budynku przy ul. Okrzei 10 w  Jeleniej Górze, II piętro, telefon (75) 754 9856, (75) 754 9858. 

Warunki techniczne przyłączenia do kanalizacji sanitarnej i deszczowej wydawane są przez Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji „Wodnik” Sp. z o.o. z siedzibą przy Placu Piastowskim 21 w Jeleniej Górze. Jeśli dana sieć zlokalizowana jest w obrębie drogi publicznej należącej do Miasta, to zgody w tym zakresie (oraz przy każdych robotach budowlanych w obrębie działki drogowej) udziela Miejski Zarząd Dróg i Mostów przy ul. Ptasiej 2A w Jeleniej Górze. 

Informacji w sprawie przyłączenia do sieci energetycznej można zasięgnąć w siedzibie firmy Tauron Dystrybucja S.A. przy ul. 1 Maja 76 w Jeleniej Górze, zaś w sprawie sieci gazowej w siedzibie Polskiej Spółki Gazownictwa przy ul. Lubańskiej 23A w Jeleniej Górze.

Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Po zakończeniu robót inwestor jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Przystąpienie do użytkowania obiektów budowlanych 

Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie było wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy a w przypadkach określonych w Prawie budowlanym po uzyskaniu ostatecznej decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie. Nie ma gotowego wzoru zawiadomienia o zakończeniu budowy i wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie. Zawiadomienie należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w ustawie Prawo budowlane. 

Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić o zakończeniu budowy obiektu i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania następujące organy:

1. Państwowa Inspekcja Sanitarna
2. Państwowa Straż Pożarna

Nie zajęcie stanowiska przez wyżej wymienione organy, w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak nie zgłoszenie sprzeciwu lub uwag.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany załączyć:

1. oryginał dziennika budowy,
2. oświadczenie kierownika budowy:
   1. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
   2. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
3. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
4. protokoły badań i sprawdzeń,
5. decyzję zezwalającą na eksploatację urządzenia technicznego, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym, o ile dotyczy,
6. dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę,
7. potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy,
8. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o ile jest wymagane.

W razie zmian, dokonanych w toku wykonania robót, w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę, oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Właściwy organ wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Kontrola budowy jest przeprowadzana na wezwanie inwestora w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.

Właściwy organ przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Inwestor jest obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie.

Po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli właściwy organ sporządza w trzech egzemplarzach protokół. Jeden egzemplarz protokołu doręczany jest inwestorowi bezzwłocznie po przeprowadzeniu kontroli, drugi egzemplarz przekazuje się organowi wyższego stopnia, a trzeci pozostaje we właściwym organie. Protokół przechowuje się przez okres istnienia obiektu budowlanego.

Właściwy organ może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.

Organem właściwym do załatwienia wyżej opisanych spraw jest: Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego Jelenia Góra.

Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Rozbiórka obiektów budowlanych

Roboty rozbiórkowe można rozpocząć tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć: 

1. zgodę właściciela obiektu; 

2. szkic usytuowania obiektu budowlanego; 

3. opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych; 

4. opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia; 

5. pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów - nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;

6. projekt rozbiórki lub jego kopię - w zależności od potrzeb.

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ale wymaga zgłoszenia, rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości.

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz zgłoszenia rozbiórka:

1) obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę;

2) budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.

Rozbiórka obiektów wskazanych w punkcie 1 wymaga uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót rozbiórkowych. Do zgłoszenia rozbiórki mają zastosowanie przepisy Prawa budowlanego odnoszące się do zgłoszenia budowy obiektów określone w art. 30 Prawa budowlanego.